D. Civil: Da Aquisição da Propriedade Imóvel

Da Aquisição da Propriedade Imóvel

Há 3 formas de aquisição de propriedade imóvel:

- Registro

- Usucapião

- Acessão

Diferenças entre D. Real e D. Pessoal

Direito Real

- É taxativo

- É solene e precisa de registro

- Tem efeito 'erga omnes'

- O ato que dá publicidade ao direito real é o registro

Direito Pessoal

- O rol dos contratos é exemplificativo

- Tem por objeto uma prestação

- Não precisa de registro

- Tem efeitos 'inter partes'

Usucapião

É uma das formas originárias de aquisição de propriedade, que é caracterizada pela posse contínua, duradoura e sem oposição do imóvel, observados os requisitos legais. 

(usucapião extraordinária)

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A usucapião extraordinária se caracteriza por posse ininterrupta, sem oposição (pacífica) e por 15 anos. Esse lapso de 15 anos pode ser reduzido a 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único).

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

(usucapião rural)

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Para que se tenha o usucapião rural, o usucapiente deve tornar a terra, não superior a 50 hectares, sua morada e fazer que ela seja produtiva com seu trabalho ou com o trabalho de sua família. Contudo, o ocupante não deve ser proprietário de imóvel rural ou urbano, que a posse se dê por 5 anos sem interrupções e sem oposição. Como na usucapião extraordinária, independe de justo título e boa-fé. 

(usucapião urbana)

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Para a aquisição da propriedade por usucapião urbana é preciso que o ocupante não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, que a área não seja superior a 250m², que a posse se dê de forma ininterrupta e sem oposição por 5 anos e que esteja utilizando a área ocupada para sua moradia ou de sua família. 

(usucapião familiar)

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Se um dos cônjuges abandona o lar, e o outro que não possui outro imóvel urbano ou rural exerce posse direta sobre o imóvel urbano de área até 250m², por dois anos ininterruptos e sem oposição, passa a ter o domínio integral do bem. 

(usucapião ordinária)

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Aqui o usucapiente deve ter posse ininterrupta e pacífica por 10 anos. Necessário haver boa-fé e justo título. No caso do imóvel ter sido adquirido de forma onerosa e o seu registro foi cancelado posteriormente, o prazo de 10 anos para adquirir a propriedade será reduzido a 5 anos, sendo que o imóvel deve ter sido usado como moradia ou nele realizado investimentos de interesse social e econômico.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

(usucapião coletivo)

Lei 10.257/2001

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

(usucapião indígena)

Lei 6.001/1973

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Registro

"O registro de imóveis tem por finalidade a obtenção da aquisição da propriedade inter vivos, pois o contrato, a título oneroso ou gratuito, apenas produz efeitos pessoais ou obrigacionais. Assim sendo somente a intervenção estatal, realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário, conferirá direitos reais, a partir da data em que se fizer o assentamento do imóvel, transferindo a propriedade do alienante para o adquirente" Diniz (2009, p. 867). 

Características

- Especialidade: necessidade de descrever o bem, tornando-o certo e determinado. 

- Constitutividade: tem efeito ex-nunc. Do momento do registro jurídico em diante. 

- Continuidade: possibilidade de formar uma cadeia de proprietários. 

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Registro: é a lavratura do negócio jurídico. 

Matrícula: é o número que é dado ao imóvel. 

Averbação: são informações secundárias que vêm após o registro. 

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Princípio da prioridade: aquele que primeiro registrar o título terá a titularidade do domínio do imóvel. A prenotação é a anotação no protocolo de um título que será apresentado para registro, e este título terá prioridade em relação a outros títulos que porventura possam surgir posteriormente. 

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

O cancelamento do registro torna sem efeito a eficácia do registro, e o proprietário poderá reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Acessão 

É uma forma originária de aquisição de propriedade. O proprietário adquirirá para a sua propriedade aquilo que se ajuntar a ela de forma natural ou artificial. "Acessão é o direito em razão do qual o proprietário de um bem passa a adquirir o domínio de tudo aquilo que a ele se adere" Diniz (2009, p. 871). 

Art. 1.248. A acessão pode dar-se:

I - por formação de ilhas;

II - por aluvião;

III - por avulsão;

IV - por abandono de álveo;

V - por plantações ou construções.

Das ilhas
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
A formação de ilhas é um tipo de acessão natural.

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
Quando a ilha se forma da margem de um terreno até o meio do rio, na linha mediana, pertence a ilha a este proprietário, sendo que o proprietário do terreno da outra margem em nada tem direito. 

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
"Se um braço do rio abrir a terra, a ilha que resultar deste desdobramento continuará a pertencer aos proprietários à custa de cujos terrenos se constituiu. Se o rio for público, a ilha formada pelo desdobramento do novo braço pertencerá ao domínio público, mediante pre´via indenização ao proprietário que foi prejudicado" Diniz (2009, p. 873). 

Aluvião

Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.

"Ter-se-á acessão natural com a aluvião quando houver acréscimo paulatino de terrenos às margens de um rio ou de uma corrente mediante lentos, sucessivos e imperceptíveis depósitos ou aterros naturais ou desvios de águas, acréscimo este que importará na aquisição da propriedade por parte do dono do imóvel a que se aderirem essas terras, sem indenização" Diniz (2009, p. 874). 

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.

"(...) E o proprietário do imóvel de onde saíram as porções de terra que, por fato da natureza, acrescentaram-se ao de outro não terá direito a nenhuma indenização, visto que o evento se deu de modo paulatino e vagaroso, tornando impossível apreciar a quantidade acrescida em imóveis alheios" Diniz (2009, p. 874). 

Avulsão

"A avulsão se dá pelo repentino deslocamento de uma porção de terra por força natural violenta (p. ex., correnteza), desprendendo-se de um prédio para se juntar a outro" Diniz (2009, p. 875).  

Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

Aquele que teve parte da terra movida para o outro prédio poderá reclamar indenização pela terra perdida, se se recusar a pagar, deve permitir que o proprietário da terra remova a parte acrescida. Caso aquele que perdeu não reclamar indenização no prazo de um ano, perde o direito de recebê-la. 

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.

Álveo Abandonado

Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.

É o rio que seca ou se desvia por fenômeno da natureza. Os proprietários das duas margens adquirirá o álveo abandonado, sendo que o limite será numa linha no meio do álveo abandonado. 

Construções e Plantações

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Presume-se que tudo aquilo plantado ou construído em um terreno foi feito pelo proprietário e à sua custa. Ou seja, cabe a quem plantou ou construiu em terreno alheio provar que o fez através de seus próprios rendimentos. 

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

"Estando de boa-fé o dono do solo, adquire a propriedade da construção e da plantação, mas deverá indenizar o proprietário da matéria-prima, pagando o valor do material e da semente utilizados. Se estiver de má-fé o dono do solo, esta não impedirá a aquisição dos materiais pelo dono do terreno, que deverá pagar não só a indenização correspondente ao valor deles como também as perdas e danos que tenha causado ao proprietário da matéria-prima por ele utilizada na construção ou plantação" Diniz (2009, p. 878). 

Com boa-fé:  paga o valor das sementes e materiais. 

Com má-fé: paga o valor das sementes e materiais mais perdas e danos. 

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

"Se o dono da semente ou do material de construção plantar ou construir em solo de outrem, perderá em proveito do proprietário do terreno as sementes, plantações ou construções feitas; mas se estava de boa-fé terá direito a uma indenização correspondente ao seu valor ao tempo do pagamento" Diniz (2009, p. 878). 

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

"Havendo má-fé do dono do terreno e do lavrador ou construtor, o proprietário do solo deverá ressarcir o valor da construção ou da plantação, uma vez que feita em seu imóvel incorporar-se-á à sua propriedade" Diniz (2009, p. 879). 

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

"Se terceiro de boa-fé vier a plantar ou construir com semente ou material de outrem, e terreno igualmente alheio, o dono da matéria-prima perderá sua propriedade, mas será indenizado pelo valor dela. Tal indenização deverá ser paga pelo plantador ou construtor, mas se este não puder pagá-la, o dono da matéria-prima poderá reclamá-la, subsidiariamente, do dono do solo onde foi feita a lavoura ou a obra" Diniz (2009, p. 880). 

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

"Se a construção em zona limítrofe invadir parcialmente terreno alheio em proporção não superior à vigésima parte (5%) deste, o construtor, se estava de boa-fé, passará a ter a propriedade da área invadida. Mas, se o valor da construção for maior que o do terreno invadido, que a abrigar, deverá responder pagando indenização mercadológica da área remanescente" Diniz (2009, p. 880). 

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

"Se o construtor estava de má-fé, poderá adquirir o domínio da parcela do solo invadido, se pagar em décuplo as perdas e danos, proporcional a 1/20 daquele, desde que o valor da construção exceda ao dessa parte e não se possa demolir a porção invasora sem grave dano para a obra construída" Diniz (2009, p. 880). 

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

Referências

DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado. 14. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2009.